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Baux commerciaux : le rendez-vous manqué de la protection des locataires

16. 01. 20

La valeur patrimoniale des petits commerces dits « de proximité » repose essentiellement sur l’emplacement des locaux abritant leurs activités.  Dans la majorité des cas, un bail commercial est conclu avec le propriétaire des murs.

La règlementation relative au bail commercial permet au commerçant de pérenniser son commerce. Le commerçant-locataire bénéficie d’un droit au renouvellement, c’est-à-dire du droit de se maintenir dans les lieux avec un loyer plafonné à l’expiration de son bail, dont la durée est généralement de 9 ans. Il bénéficie également du droit de céder son commerce, incluant notamment le bail de ses locaux.

L’idée s’est toutefois largement répandue qu’il était nécessaire de renforcer la protection des commerçants-locataires, confrontés à des baux commerciaux déséquilibrés en faveur des propriétaires.

L’adoption de la loi 18 juin 2014 « relative à l’artisanat, au commerce, et aux très petites entreprises », souvent désignée Loi Pinel, avait pour principal objectif de rééquilibrer les choses, en adoptant plusieurs mécanismes favorables aux locataires.

La pratique de la nouvelle loi permet déjà de constater l’échec de cet objectif. En adoptant des dispositifs trop complexes la loi nouvelle conduit à un statu quo, voir même à une régression des droits des locataires.

Plusieurs exemples illustrent ce constat.

Comme on l’a dit plus haut, le bail commercial permet à un commerçant de bénéficier d’un droit au renouvellement avec un loyer plafonné. Cependant, en cas d’amélioration notable de la zone commerciale dans laquelle se trouve le commerce, le propriétaire peut imposer à son locataire un loyer « déplafonné ».

Pour éviter au locataire d’être confronté à une augmentation insurmontable de loyer à l’expiration du bail, la loi nouvelle prévoit que le nouveau loyer « déplafonné » ne sera atteint que progressivement, en appliquant des paliers d’augmentation qui ne peuvent pas dépasser, pour une année,  10 % du loyer « acquitté » au cours de l’année précédente.

L’intention est louable, mais la loi nouvelle ne précise pas la manière dont doit être calculé ce plafond d’augmentation de 10 %. Comment calcul t’on le plafond si le locataire n’a pas « acquitté » la totalité de ses loyers durant l’année précédente ? Compte tenu de ces incertitudes, et puisque le nouveau dispositif n’est pas obligatoire, les rédacteurs des baux ont déjà pris l’habitude de prévoir des clauses par lesquelles le locataire renonce à l’application de ce mécanisme d’augmentation par paliers.

La loi nouvelle a également voulu protéger le locataire qui cède son fonds de commerce à un successeur. Dans cette situation, la pratique consistait à prévoir dans le bail que le commerçant-vendeur restait tenu débiteur des loyers impayés par son successeur.

Pour éviter à un commerçant d’être appelé en paiement, alors qu’il a cédé son fonds de commerce plusieurs années auparavant, la loi nouvelle prévoit désormais que cette garantie ne peut être invoquée par le bailleur que durant 3 ans à compter de la vente.

Le législateur a cependant imposé au propriétaire qui entend invoquer cette garantie d’informer le cédant de tout défaut de paiement de son successeur, dans un délai d’un mois suivant l’exigibilité de la somme concernée.
Les propriétaires sont logiquement soucieux de ne pas perdre leur garantie, au motif qu’ils n’ont pas informé l’ancien locataire dans le mois suivant l’incident de paiement. La pratique consiste ainsi à insérer dans le bail une clause prévoyant que le nouveau dispositif, qui n’est pas obligatoire, ne s’applique pas.

Le dénominateur commun à ces deux exemples est que la dérogation à la nouvelle loi n’est pas le fruit d’une volonté des propriétaires d’imposer à leurs locataires un bail commercial déséquilibré.

Dans leur grande majorité, les propriétaires sont d’abord soucieux d’entretenir de bonnes relations avec leurs locataires-commerçants. Un bailleur peut aisément comprendre la nécessité de ne pas imposer à son locataire une augmentation du loyer économiquement insurmontable à l’expiration du bail. Il peut également accepter que l’ancien locataire qui a vendu son commerce ne soit pas indéfiniment tenu au paiement des loyers impayés après à la vente.


Les nouveaux mécanismes proposés par le législateur sont cependant si complexes que les bailleurs les écarteront systématiquement dans le contrat, non pas pour accabler leurs locataires, mais par peur de commettre une erreur dans l’application d’une loi trop complexe.

La loi nouvelle foisonne d’exemples du même type. Le meilleur conseil à donner est de solliciter l’assistance d’un professionnel du droit lors de la rédaction du bail commercial, que l’on soit du côté du bailleur ou du côté du locataire

Denis QUENSON
Avocat au Barreau de Lyon
65, cours de la Liberté
69003 Lyon
Tel : 04.78.26.98.90 – Fax : 04.72.27.50.34
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