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Détention de l’immobilier d’entreprise dans un schéma de « groupe »

16. 01. 20

Ces modalités de détention permettent de dissocier l’immobilier des structures opérationnelles. Elles facilitent l’analyse des résultats d’exploitation, la cession à titre onéreux et la transmission à titre gratuit au profit des enfants.

I. – Acquisition par une holding soumise à l’impôt sur les sociétés


A. – Aspects juridiques
Avantages juridiques. L’immobilier peut être détenu par une société holding à l’impôt sur les sociétés ou par une filiale immobilière.
Ces modalités de détention permettent de dissocier l’immobilier des structures opérationnelles. Elles facilitent l’analyse des résultats d’exploitation, la cession à titre onéreux et la transmission à titre gratuit au profit des enfants.
Avantages économiques. La moindre pression fiscale et l’amortissement améliorent la capacité d’autofinancement de l’opération.
Les besoins en apports financiers extérieurs sont donc réduits.
B. – Aspects fiscaux
1° Pendant la phase de détention et sans distribution
Avantages. La détention de l’immeuble professionnel par une société holding soumise à l’impôt sur les sociétés ou par une filiale immobilière est très favorable pendant la phase de détention alors qu’elle est au contraire pénalisante en phase de cession ou en cas de distribution du résultat de la société.
Pendant la phase de détention, les charges déductibles sont plus larges ainsi qu’il a été dit ci-dessus. La totalité des charges relatives à l’acquisition de l’immeuble et à la mise en location sont en principe déductibles.
Les dépenses immobilisées font l’objet d’un amortissement permettant ainsi une déduction étalée dans le temps.
Le taux d’imposition est plus faible que celui en cas de détention en direct ou par une société civile translucide (éventuellement au taux de 15 % dans la limite de 38 120 € et à 33,33 % au-delà).
Les loyers facturés par la société holding aux filiales utilisatrices génèrent un résultat permettant l’imputation des intérêts financiers provenant de l’acquisition des titres d’une filiale non intégrée fiscalement.
2° Lors de la cession et de la distribution
Inconvénients lors de la cession. La cession du bien immobilier par la société holding qui entraîne une plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions et au taux de droit commun.
Inconvénients lors de la distribution. Le résultat net imputé de l’impôt sur les sociétés supporte une seconde fois l’impôt entre les mains des associés lors de la distribution. L’origine du résultat importe peu. Il peut provenir du résultat d’exploitation ou du résultat exceptionnel (vente du bien immobilier).
Les associés seront frappés par l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition sur 60 % du net distribué auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 % calculés sur 100 % du net distribué.

II – Acquisition par une société translucide détenue par une société soumise à l’impôt sur les sociétés


Aspects juridiques. L’immeuble professionnel est ici détenu par une société soumise au régime fiscal des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés dont les parts sont détenues par une société soumise de plein droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés.
Au niveau des avantages juridiques on retrouve les mêmes arguments que ceux exposés ci-dessus.
Aspects financiers. La détention de l’immeuble professionnel par une société translucide détenue par une société soumise à l’impôt sur les sociétés améliore la capacité d’autofinancement au même titre que la détention par une société holding soumise à l’impôt sur les sociétés.
Elle présente toutefois deux avantages supplémentaires. Elle facilite d’une part la cession du bien à terme, et d’autre part l’entrée progressive d’associés personnes physiques dans le capital de la société civile immobilière en fonction de leurs facultés financières. Ainsi, lors de la cession de l’immeuble, la société civile immobilière pourra être détenue pour une part significative par des associés personnes physiques qui seront alors taxés dans les conditions favorables des plus-values immobilières des particuliers.
Aspects fiscaux. La société civile immobilière translucide va être imposée selon les règles de l’impôt sur les sociétés conformément à l’article 238 bis K-I, alinéa 1 du Code général des impôts.
Les avantages sont là encore les mêmes que ceux développés plus haut, savoir : déduction large des charges, amortissement, taux limité.
L’interposition d’une société translucide offre toutefois deux avantages complémentaires :
un assujetti à l’impôt sur le revenu pourra être intéressé par l’acquisition des titres sociaux car l’amortissement pratiqué lors de l’application de l’article 238 bis K-I, alinéa 1, du Code général des impôts est sans incidence lorsqu’il cédera lui-même l’immeuble ;
ensuite, la société civile immobilière pourra être constituée avec un petit capital et un apport en compte courant d’associé. Les droits d’enregistrement seront alors acquittés seulement sur le prix des titres sociaux et non sur la valeur du compte courant d’associé.

Philippe REBATTET
et Me Jean-Philippe ANDRIOT,
notaire à Lyon