La loi de finances 2018 instaure l’impôt sur la fortune immobilière en remplacement de l’impôt sur la fortune. De l’I.G.G à l’I.F.I l’impôt sur la fortune rentre dans une nouvelle ère.

Présentation. Le nombre de contribuables devraient passer de 350.000 à 150.000. Cette réforme de l’impôt sur la fortune ne pourrait générer que 850 millions d’euros pour l’État contre 4 ou 5 milliards actuellement.

Champ d’application. L’impôt sur la fortune immobilière a un champ d’application restreint par rapport à l’impôt sur la fortune actuel. Il porte exclusivement sur les actifs immobiliers à l’exception de ceux qui sont affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire.
Comme auparavant, les conditions d’assujettissement seront appréciées au 1er janvier de chaque année.
Seules les personnes physiques sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière.
Les couples mariés font en principe l’objet d’une imposition commune. Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité et les personnes qui sont en situation de concubinage notoire font l’objet d’une imposition commune.
 
Le champ d’application territoriale n’est pas modifié non plus. Les personnes ayant leur domicile fiscal en France sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière, sur les biens immobiliers situés en France ou hors de France.
Les personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France, sont imposables à raison des biens et droits immobiliers situés en France et des parts ou actions de sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers.

Assiette de l’impôt. L’assiette de l’impôt est totalement reconfigurée. L’impôt est déterminé en prenant en compte à l’actif l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes imposables ainsi qu’à leurs enfants mineurs lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci.
 
L’actif de l’impôt sur la fortune immobilière comprend également les parts ou actions des sociétés ou organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes imposables, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.
Tous les titres de sociétés seraient donc susceptibles d’être taxés et pas seulement les titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Exonérations des titres sociaux. Le nouveau texte a multiplié les cas d’exonérations des titres sociaux. À cette multiplication s’ajoute une complexification des cas d’éligibilités.

Tout d’abord, ne sont pas prises en compte les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dont le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement, moins de 10% du capital ou des droits de vote.
Pour l’appréciation de ce seuil, il reste tenu compte des titres appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal.
En raison de leur activité patrimoniale, les sociétés civiles ou les fonds de placement immobilier (SCPI ou FCPI) ne sont pas concernées par cette exclusion.

Le nouvel article 965,2°, a CGI prévoit un cas d’exonération pour les biens affectés à l’exploitation de la société qui les détient, quelle que soit l’activité de la société dans laquelle le redevable détient des titres. Ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction sus-visée, les biens ou droits immobiliers qui sont affectés par la société qui les détient à sa propre activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale.
Sont visés aussi bien les immeubles détenus directement par la société dans laquelle le redevable détient ses titres que ceux détenus par une filiale ou sous-filiale de cette société.
Les immeubles mis à disposition ou donnés à location ne sont donc pas couverts par ce cas.
Aucune condition particulière liée à l’activité de la société dans laquelle le redevable détient ses titres n’est exigé.
L’entité peut donc avoir une activité civile ou purement patrimoniale (les immeubles appartenant dans ce cas à une filiale ou à une sous-filiale qui les affectent à sa propre exploitation).

Exemple : un contribuable détient les titres d’une société civile A, qui détient elle-même des participations dans 2 sociétés opérationnelles, B et C.
Les biens immobiliers inscrits à l’actif de B et utilisés par B pour son activité opérationnelle.
De même que ceux inscrits à l’actif de C et utilisés par C pour sa propre activité opérationnelle seraient hors du champ de l’impôt.
Si au contraire C détient des biens immobiliers utilisés par B, ces biens non affectés par leur propriétaire à sa propre activité, seraient inclus dans l’assiette de l’impôt (ils pourraient toutefois le cas échéant être exonérés si la société B est pour le redevable un bien professionnel)

Le nouvel article 965,2°, b CGI prévoit un cas d’exonération pour les biens affectés à l’exploitation d’une société du groupe lorsque l’activité de la société dans laquelle le redevable détient ses titres est opérationnelle. Ce dispositif concerne les redevables qui détiennent des titres d’une société (ou d’un organisme) ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Dans cette situation, la fraction de la valeur des titres correspond aux immeubles détenus directement ou indirectement, par cette société serait exclue de la base imposable si ces biens sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale :
De la société dont le redevable détient les titres, même si cette entité n’est pas directement propriétaire ;
De la société qui en est propriétaire
Ou enfin d’une société dans laquelle la société dont le redevable possède les titres détient directement ou par personne interposée, la majorité des droits de vote ou y exerce en fait le pouvoir de décision.
Exemple : Un contribuable détient les titres d’une société commerciale A, qui détient elle-même des titres de deux sociétés B et C qu’elle contrôle ainsi que dans la société D, non contrôlée.
Les biens immobiliers inscrits à l’actif de C et utilisés par A, B ou C pour leur propre activité opérationnelle seraient hors du champ de l’impôt.
Les biens détenus par D et utilisés par A (société commerciale dont le redevable détient les titres) seraient également hors du champ.
Mais les biens détenus par A, par B ou par C, et mis à la disposition de D seraient inclus dans l’assiette de l’impôt, car A ne contrôle pas D (ils pourraient toutefois le cas échéant être exonérés si la société B est pour le redevable un bien professionnel)

Notion d’activité commerciale. L’exercice par une société ou un organisme d’une activité de gestion de son patrimoine immobilier, n’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, agricole ou libérale.
 
Sont considérées comme des activités commerciales, les activités visées aux articles 34 et 35 du CGI. Cette qualification engloberait donc notamment les activités des promoteurs et des marchands de biens.
 
Sont également considérées comme des activités commerciales, les activités de sociétés qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.
La définition de la holding animatrice retenue est celle actuellement utilisée par la doctrine administrative et la jurisprudence.

Par exception, n’est pas considérées comme une activité commerciale l’exercice par une société ou un organisme d’une activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés lorsque le redevable ne remplit pas, dans la société propriétaire des immeubles, les conditions mentionnées au II ou au III de l’article 975 du CGI.
Ainsi, l’activité de loueur en meublé de locaux d’habitation est exclue de la qualification d’activité commerciale, sauf si elle remplie les conditions pour être considérée comme une profession principale (inscription du propriétaire au RCS, plus de 23.000 € de recette annuelles, plus de 50% de revenus professionnels du foyer fiscal) .

Cas particuliers. Les actifs rentrant dans le champ de l’application de l’impôt sur la fortune immobilière qui sont grevés d’usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel, sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété.
 
La valeur de rachat des contrats d’assurance rachetables exprimés en unités de compte visées au 2ème alinéa de l’article L.131-1 du code des assurance est incluse dans le patrimoine du souscripteur, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des actifs taxables.
Les véhicules d’investissement « pierre-papier », tels que les parts de SCPI ou d’OPCI, composant les unités de compte des contrats d’assurance-vie seraient donc imposables.
En revanche, les contrats d’assurance-vie non rachetables, dont les primes versées après l’âge de 70 ans sont actuellement taxables à l’I.S.F, ne seraient pas concernés l’IFI.

Actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable. Les actifs immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal sont exonérés de l’I.F.I.
Sont exonérés les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs des mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable, que celle-ci soit exercée à titre individuel ou dans une société de personnes soumises à l’impôt sur le revenu.
Lorsque l’activité est exercée dans une société soumise, de droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés, lesdits biens sont également exonérés sous réserve des conditions suivantes :
- l’activité de la société doit être de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
le redevable devrait exercer à titre principal dans le société une fonction de direction. Cette fonction doit être effectivement exercée et donner lieu à une rémunération normale. La rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus professionnels du redevable ;
Une participation minimale de 25% des droits de vote est exigée des gérants minoritaires de SARL et des associés dirigeants de sociétés anonymes. Ces dirigeants sont toutefois dispensés de respecter ce seuil minimum de détention lorsque la valeur brute de leur participation excéderait 50% de la valeur brute du patrimoine du redevable.

Évaluation. La valeur des actifs est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès, conformément aux règles actuelles.
Un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d'imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l'abattement précité.
S’agissant de l’évaluation des titres de société, les créances détenues directement ou indirectement, par le redevable sur la société dont il détient les titres (via un compte courant d’associé par exemple) ne sont pas déductibles pour la détermination de la fraction taxable desdits titres.

Passif. Pour être déductibles, les dettes doivent être afférentes à des actifs taxables, exister au 1er janvier de l’année d’imposition et contractées et effectivement supportées par le redevable.
Les règles du passif ont été considérablement modifiées par le nouveau texte.
Sont déductibles les dettes relatives aux dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables, aux dépenses d’améliorations, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi qu’aux dépenses de réparation et d’entretien de ces mêmes biens.
Sont déductibles également, les dépenses d’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs imposables.
S’agissant des impôts, sont déductibles ceux qui sont dus à raison de la propriété des biens (taxes foncières et taxes sur les locaux vacants).
Les impôts incombant à l’occupant (taxe d’habitation) et ceux dus à raison des revenus générés par les biens (revenus fonciers et BIC) ne sont pas déductibles.

Les prêts avec remboursement in fine font l’objet d’un dispositif particulier. Ces dettes ne sont que partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années totale de l’emprunt.
Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme prévu serait déductible.

Il est créé un plafond de déduction pour les gros patrimoines. Lorsque la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 M€ et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite ne serait déductible qu’à hauteur de 50% de cet excédant
Exemple : Un redevable est propriétaire de biens immobiliers taxables d’une valeur brute de 8M€, il a contracté des dettes pour leur acquisition d’un montant de 5M€, représentant donc plus de 60% de la valeur des biens (4,8M€). L’excédent de 200.000 € ne serait déductible qu’à hauteur de 50%, soit 100.000 €.
Le montant des dettes déductibles se trouve alors limité à 4,9M€

Les prêts familiaux et les prêts contractés auprès d’une société contrôlée sont en principe exclus. En effet, ne sont pas déductibles :
Les prêts contractés, directement ou indirectement, auprès d’un membre du foyer fiscal ;
Les prêts contractés auprès d’un membre du groupe familial (ascendant, descendant, frère ou sœur d’un membre du foyer fiscal), sauf s’il est justifié du caractère normal des conditions du prêt (respect des échéances, caractère effectif du remboursement) ;
Les prêts contractés par un membre du foyer fiscal auprès d’une société contrôlée (au sens de l’article 150-0 B ter du CGI), directement ou indirectement, par l’un des membres du groupe familial.

Tarif. Le nouveau tarif de l’impôt sur la fortune immobilière se présentera comme suit :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Tarif
Applicable
N’excédant pas 800.000 € 0%
Supérieure à 800.000 € et inférieure à 1.300.000 € 0,5%
Supérieure à 1.300.000 et inférieure à 2.570.000 € 0,7%
Supérieure à 2.570.000 € et inférieure à 5.000.000 € 1%
Supérieure à 800.000 et inférieure à 10.000.000 € 1,25%
Supérieure à 10.000.000 € 1,5%

Pour les redevables dont le patrimoine imposable a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1.300.000 € et inférieure à 1.400.000 €, le montant de l’impôt est calculé selon le tarif prévu est réduit d’une somme égale à 17.500 € - 1,25% de P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine.

Plafonnement. Le nouvel impôt sur la fortune immobilière comprend comme aupravant la règle du plafonnement. L’impôt sur la fortune immobilière du redevable ayant son domicile fiscal en France est réduit de la différence entre,
d'une part, le total de cet impôt et des impôts dus en France et à l'étranger au titre des revenus et produits de l'année précédente, calculés avant imputation des seuls crédits d'impôt représentatifs d'une imposition acquittée à l'étranger et des retenues non libératoires
et, d'autre part, 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année précédente, après déduction des seuls déficits catégoriels dont l'imputation est autorisée par l'article 156, ainsi que des revenus exonérés d'impôt sur le revenu et des produits soumis à un prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France ou hors de France.

Dispositif anti-abus. Un dispositif anti-abus est instauré dans le cadre de l’application du plafonnement. Les revenus distribués à une société passible de l'impôt sur les sociétés contrôlée par le redevable sont réintégrés dans le calcul prévu au premier alinéa, si l'existence de cette société et le choix d'y recourir ont pour objet principal d'éluder tout ou partie de l’impôt sur la fortune immobilière, en bénéficiant d'un avantage fiscal allant à l'encontre de l'objet ou de la finalité du même premier alinéa.
Seule est réintégrée la part des revenus distribués correspondant à une diminution artificielle des revenus pris en compte pour le calcul prévu au premier alinéa.
En cas de désaccord sur les rectifications notifiées sur le fondement du deuxième alinéa, le litige est soumis aux dispositions des trois derniers alinéas de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales.

Déclaration unifiée. Les modalités de déclarations seront modifiées. Elles sont les mêmes pour tous les redevables.
Plus aucune distinction n’est faite selon le montant du patrimoine taxable.
Les redevables devront mentionner le montant de la valeur brute nette taxable sur leur déclaration de revenus n°2042 et détailler la composition et la valorisation des biens taxables sur des annexes à joindre à cette déclaration.

Philippe REBATTET
Notaire